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POR QUE CONTRATAR UMA IMOBILIáRIA PARA ADMINISTRAR SEU IMóVEL
Publicado em 27/07/2018
 
Muitas pessoas alugam seus imóveis por conta própria e decidem também administrá-los sem a ajuda de uma imobiliária. Ou seja, o próprio locador fica responsável por cobrar o aluguel, acordar reparos, fazer vistoria e uma série de outras atividades onde muitas exigem experiencia e conhecimentos técnicos. A questão é, justamente, que o locador não dispõe do tempo e ferramentas necessários que uma imobiliária tem, para, por exemplo, avaliar uma ficha, negociar uma garantia locatícia, etc. Muitos proprietários procuram as imobiliárias principalmente depois de terem tido aborrecimentos na locação direta, como atraso no recebimento do aluguel, problemas na conservação do imóvel ou inadimplências nas contas de água e luz ou condomínio. Na locação particular geralmente os contratos são feitos sem nenhum cuidado.Será que vale a pena contratar uma imobiliária para administrar um imóvel? Iremos abrir a caixa preta, para você entender se precisa ou não de uma, para administrar seu imóvel.

O que a imobiliária fará por você?

Para se dar valor a algum tipo de serviço, é necessário entender o que ele representa. No caso da locação de imóveis, o trabalho desenvolvido pela imobiliária te proporciona principalmente conforto, segurança e tranquilidade. Descrevemos um pouco sobre os principais processos desenvolvidos pela imobiliária, da locação à rescisão do contrato:
  • Divulgação e atendimento: Quando você entrega seu imóvel para a imobiliária, a mesma já dispões de vários recursos para divulgá-lo ao interessado. Assim, ela investe em sites, portais, jornais, placas e outros meios de divulgação, conta com um amplo banco de dados, cadastro de clientes, para alugá-lo o mais rápido possível. Além disso, atende os interessados em horários flexíveis, respondendo suas dúvidas, acompanhando a visita ao imóvel, fazendo as negociações necessárias. 
  • Análise Cadastral: Quando um locatário manifesta interesse em alugar o imóvel, a imobiliária realiza a análise cadastral, recolhe e avalia documentos, redige um contrato baseado em conhecimentos técnicos profundos incluindo regras de tributação da relação de locação, deixando tudo de acordo com a legislação.
  • Vistoria: A imobiliária também é responsável pela vistoria no início e no final da locação, ficando responsável por documentar tudo e fazer acordos entre as partes. 
  • Controle financeiro: Esta talvez seja uma das partes mais burocráticas e complicadas para um locador fazer sozinho. A imobiliária recebe o aluguel, faz os devidos repasses, acompanha o pagamento dos encargos da locação, realiza a cobrança em caso de não pagamento, reajustes, etc.
  • Consultoria: Durante o período de vigência do contrato, a imobiliária também funciona como um suporte ao locador e locatário, sanando dúvidas e resolvendo eventuais situações que possam ocorrer. Elas também são responsáveis por contratar ou indicador prestadores de serviços como bombeiro hidráulico, eletricista, etc, que façam reparos necessários no imóvel.  
Riscos de alugar seu imóvel por conta própria
Na tentativa de economizar algum dinheiro, alguns locadores optam por alugar o imóvel que possuem sem a ajuda de uma imobiliária. Esta opção, porém, pode trazer muita dor de cabeça e prejuízos. Veja abaixo alguns riscos que um locador corre ao optar por fazer tudo sozinho:
  • Insegurança nas visitas: Ao anunciar um imóvel em canais próprios, o locador está sujeito a alguns riscos inclusive de segurança e integridade física, por não conhecer os “interessados”. Alguns proprietários até deixam a chave com o porteiro, tornando estas visitas ainda mais inseguras, pois ele não tem nenhum controle de quem entra e sai em seu imóvel.
  • Inadimplência: Como ele não dispõe das ferramentas necessárias para uma análise de crédito precisa, não é capaz de avaliar a capacidade do inquilino de efetuar os pagamentos, nem verificar a autenticidade de documentos para garantia locatícia. Aumentando assim, as chances de inadimplência e maiores prejuízos.
  • Contrato: Por não ser feito por um especialista da área, o contrato pode deixar brechas e causar problemas futuros ao locador.
  • Vistoria: Dificilmente alguém que não é especialista na área é capaz de fazer uma vistoria precisa e bem feita. Na hora da entrega do imóvel, podem surgir dúvidas, e o locatário se negar a pagar eventuais danos.
  • Inadimplência IPTU e condomínio: Pelo fato do imposto não poder ser transferido para o nome do inquilino, este segue vinculado ao nome do proprietário, de forma que atrasos no seu pagamento também podem implicar na inclusão do nome nos cadastros de maus pagadores. Além disso, ainda corre o risco de ter seu imóvel penhorado.
Estes são alguns pontos principais, mas é preciso deixar claro que vários imprevistos e problemas podem surgir, e nem o locador nem o locatário terão apoio de uma empresa especializada para resolvê-los.
Para entender como a imobiliária cobra pelos seus serviços: 
Taxas administrativas para locação

Existem duas taxas administrativas para imobiliária. A taxa de intermediação imobiliária é aquela em que o proprietário paga o equivalente a um aluguel para que a administradora anuncie o imóvel colocando faixa, placa de locação, anúncio de jornal, anúncio em site da empresa, deslocamentos para visitações ao imóvel, contratos, consultas, cadastros, demais custos, enfim, busque o locador para o imóvel.

A segunda taxa é a de administração da locação que deve ser de 10% a 15% do valor do aluguel ou quando o aluguel é garantido e de até 20% quando a imobiliária garante o repasse do aluguel ao proprietário, em caso de inadimplência do locatário. A taxa de administrativa é mensal, cobrada partir do segundo do aluguel.

Euzebio Montenegro .".
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